|
Kredyt hipoteczny to w większości przypadków zobowiązanie, jakie zaciągamy na co najmniej kilka lub kilkanaście lat. Dlatego dokonując wyboru oferty warto zwrócić uwagę na wiele czynników, które wpływają na nasz kredyt i powodują, że będzie on najlepiej dostosowany do konkretnych potrzeb i oczekiwań.
To jeden z najważniejszych parametrów kredytu. Kredyt jest oprocentowany według zmiennej stopy procentowej, na którą składa się marża banku oraz stopa referencyjna uzależniona od waluty. Porównując oferty, warto zwrócić uwagę nie tylko na łączne oprocentowanie w dniu przedstawiania oferty, ale należy też uzyskać dokładne informacje ze szczególnym uwzględnieniem wysokości marży, gdyż to ona de facto różnicuje oferty.
Na koszt kredytu i wysokość naszych miesięcznych obciążeń często mają wpływ także inne stałe opłaty, m.in. ubezpieczenie na życie. Często sugerujemy się tylko oprocentowaniem i wysokością raty, a zapominamy o tych dodatkowych kosztach, które będziemy musieli płacić co miesiąc. Zsumujmy zatem wszystkie miesięczne opłaty i dopiero porównujmy oferty.
W wielu bankach opłatą ponoszoną przed uruchomieniem kredytu jest jednorazowa prowizja, często zamieniana na ubezpieczenia. Uważajmy na reklamy typu „0 % prowizji”, bo bywa, że bank, który jej nie pobiera, narzuca obowiązek przystąpienia do ubezpieczenia (np. na życie czy od bezrobocia) i zapłacenia z góry składki za kilkanaście miesięcy.
Koszt takiego ubezpieczenia niejednokrotnie może być wyższy niż prowizja, którą pobiera inny bank. W dodatku prowizja to opłata jednorazowa, a ubezpieczenia czasami trzeba kontynuować. Oczywiście, warto szukać ofert z jak najniższą prowizją, ale paradoksalnie, czasami taniej będzie zapłacić wyższą prowizję, niż decydować się na oferty, gdzie ta opłata nie jest pobierana.
Standardowo, większość banków wymaga wniesienia minimum 20 % wkładu własnego w inwestycję. Część banków udzieli kredytu na 100% wartości nieruchomości pod warunkiem ubezpieczenia brakującego wkładu własnego.
Dokonując wyboru banku sprawdźmy, w jakiej maksymalnej wysokości możemy uzyskać kredyt oraz jaki jest koszt ubezpieczenia w przypadku nieposiadania wkładu własnego. Jednocześnie warto zapytać, czy dany bank zwraca część składki ubezpieczeniowej, jeśli nadpłacimy kredyt i wymagany wkład własny uzyskamy wcześniej.
Do momentu dostarczenia odpisu Księgi Wieczystej z wpisem hipoteki na rzecz banku należy płacić dodatkowe ubezpieczenie, ewentualnie bank stosuje zwiększoną marżę. Ważny jest sposób naliczania tej opłaty, czy jest ona uzależniona od wysokości przyznanego kredytu czy od kwoty aktualnego zadłużenia.
Jest to istotne szczególnie przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, gdzie na wpis można czekać nawet kilkanaście miesięcy (wliczając czas budowy), a różnice wynikające ze sposobu naliczania opłaty mogą być naprawdę duże.
Na potrzeby kredytu należy oszacować wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Sprawdźmy, czy bank robi tylko bezpłatną wycenę wewnętrzną na podstawie zdjęć, czy też wymaga dostarczenia wyceny wykonanej przez uprawnionego rzeczoznawcę. Jeśli korzysta z rzeczoznawcy, warto zapytać, na czyj koszt.
Jeśli planujemy spłacić kredyt wcześniej lub chcemy dokonywać częściowych nadpłat, istotnym parametrem będzie jak najniższa opłata za te czynności. Gdy bank informuje, że nie pobiera takiej opłaty, sprawdźmy czy ta informacja jest zapisana w umowie kredytowej, czy też jest to odniesienie do aktualnej tabeli opłat i prowizji. To że bank dzisiaj, zgodnie z tabelą, takiej opłaty nie pobiera, nie oznacza, że w momencie, kiedy będziemy chcieli dokonać nadpłaty kredytu, opłaty nie wprowadzi. Tabela opłat może zmieniać się bez naszej wiedzy, w przeciwieństwie do zapisów umowy kredytowej.
Sprawdźmy też, czy po dokonaniu nadpłaty bank będzie wymagał aneksu do umowy kredytowej i ile on kosztuje. Może zdarzyć się sytuacja, że bank nie pobiera opłaty za wcześniejszą spłatę lub jest ona symboliczna, ale za to pobiera wysokie opłaty za sporządzenie aneksu.
W przypadku rat równych, co miesiąc płacimy tyle samo, a różnice w ratach mogą wynikać tylko ze zmieniającego się oprocentowania i kursu waluty (jeśli wybraliśmy kredyt w walucie obcej). Decydując się natomiast na raty malejące, co miesiąc będziemy spłacali mniej. Przy kredycie w systemie rat malejących w całym okresie kredytowania zapłacimy co prawda mniej odsetek, niż gdybyśmy spłacali kredyt w ratach równych, jednak początkowe obciążenia będą o około 25-30 % wyższe, niż przy ratach równych.
Zaciągając kredyt w walucie obcej należy pamiętać, że kwota wyrażona w złotych będzie przeliczona na odpowiednią kwotę wyrażoną w walucie po kursie kupna, natomiast kredyt będzie spłacany po kursie sprzedaży. Ta różnica to około 6-8 %. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że jest to dodatkowa opłata rozłożona na cały okres kredytowania.
Zaciągając kredyt w walucie obcej ponosimy też konsekwencje związane z ryzykiem kursowym. Jeśli złoty się osłabia (waluta drożeje) wówczas rośnie wysokość raty oraz naszego zadłużenia. W sytuacji odwrotnej możemy dużo zyskać: rata ulegnie obniżeniu, również nasze saldo zadłużenia zmaleje.
Jako element oferty możemy potraktować również czas oczekiwania na decyzję. Cóż nam przyjdzie po fantastycznej ofercie, jeśli rozpatrywanie wniosku będzie trwało 2 miesiące? Możemy nie zdążyć z uzyskaniem kredytu w określonym terminie i w konsekwencji utracić wpłacony zadatek. Czasami lepiej skorzystać z odrobinę droższego kredytu, mając jednak gwarancję, że zdążymy załatwić wszelkie formalności i sfinalizujemy transakcję.
Podsumowując, zbyt wiele czynników decyduje o kredycie, a propozycje banków są zbyt zróżnicowane, aby w jednoznaczny sposób wskazać najlepszą ofertę. W sytuacji, gdy niemal każdy bank na rynku udziela kredytów hipotecznych, osobę, która chce zaciągnąć kredyt czeka wizyta w każdym banku i samodzielne porównywanie ofert.
Alternatywą może być bezpłatne spotkanie z doradcą finansowym, który przedstawi propozycje wielu banków w ofercie brokera i zasugeruje optymalne rozwiązania uwzględniające indywidualne potrzeby Klienta. Klient oszczędza swój czas a doradca jest w stanie wynegocjować specjalne warunki cenowe dla konkretnego klienta.
Michał Krajkowski, doradca finansowy DK NOTUS
Polska Federacja Rynku Nieruchomości Polskie Towarzystwo Rzeczoznawcow Majatkowych Polska Federacja Stowarzyszen Rzeczoznawcow Majatkowych Polska Federacja Stowarzyszen Zawodow Nieruchomosciowych CCIM Institute Urban Land Institute Appraisal Institute International Council of Shopping Centers Institute of Real Estate Management
Naszą misją jest dostarczanie najwyższej jakości usług, informacji i wiedzy
kredyt udzielany przez bank na zakup mieszkania, budowę lub remont domu, spłatę innych kredytów mieszkaniowych, zakup działki budowlanej, lokalu użytkowego, garażu, nabycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej itp.
wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
