Kiedy bank może zabrać Twój dom

Właśnie stałeś się szczęśliwym posiadaczem nowego mieszkania? A może wybudowałeś wymarzony dom? Jak większość osób, pewnie zrealizowałeś swoją inwestycję przy pomocy kredytu hipotecznego, a to oznacza że w Księdze Wieczystej domu/mieszkania bank jest wierzycielem hipotecznym. Nieruchomość jest oczywiście twoją własnością ale zabezpieczenie swojej wierzytelności przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości pozwala bankowi dochodzić zaspokojenia z niej, bez względu na to, czyją jest własnością.

Oczywiście ustanowienie hipoteki nie pozbawia właściciela nieruchomości prawa do rozporządzania nią, a więc także do jej sprzedaży, jednak bank tak długo jak hipoteka jest wpisana może się z niej zaspokoić i to w pierwszej kolejności.

Raty kredytu hipotecznego płaci się raz na miesiąc, i obecnie w większości banków to sam kredytobiorca określa dzień miesiąca w którym rata jest przez bank wymagalna.

Jeśli w tym dniu bank nie będzie mógł ściągnąć raty, to od zadłużenia zaczną się naliczać odsetki za nieterminową spłatę. Oczywiście czasami zdarza się że kredytobiorca ma kilkudniowy poślizg w płatności więc początkowo bank nie będzie interweniował. Jeśli miną jednak 2-3 tygodnie a rata w dalszym ciągu nie zostanie uiszczona, możesz się spodziewać telefonu od pracownika banku który będzie chciał dowiedzieć się dlaczego tak się dzieje. Bank uruchomi bowiem pierwszy etap windykacji kredytu czyli monitoring telefoniczny. Pracownik banku telefonicznie będzie starał ustalić z Tobą czy przypadkiem nie straciłeś pracy, nie zadłużyłeś się, nie zdarzył Ci się jakiś nieszczęśliwy wypadek, czy też brak płatności wynika tylko z niedopatrzenia

Jeśli mimo telefonicznego ponaglenia rata w dalszym ciągu nie jest uiszczona, bank wyśle Ci monit – listowne ponaglenie informujące o zaległości. Taki monit korespondencyjny jest w większości banków płatny a jego koszt jest zgodny z tabelą opłat i prowizji banku. Ilość monitów powinna określać umowa kredytowa.

Mijają kolejne dni i tygodnie, zapewnie wymagalna jest już kolejna rata kredytu. Ty jednak nie płacisz dalej. Kolejnym etapem będzie więc wystawienie przez bank tzw. bankowego tytułu egzekucyjnego (BTE). Warto w tym momencie nadmienić że bank wcale nie musi iść do sądu, aby potwierdzić, czy faktycznie masz dług dlatego że przy podpisaniu umowy kredytowej Ty sam zgodziłeś się poddać się egzekucji dobrowolnie.

Jeżeli w dalszym ciągu kredytobiorca nie przejawia chęci uregulowania zadłużenia, bank przekazuje wystawiony przez siebie bankowy tytuł egzekucyjny do sądu rejonowego, który w ciągu kilku tygodni nadaje mu tzw. klauzulę wykonalności. W tym momencie rola banku czy też zewnętrznej firmy windykacyjnej pracującej na zlecenie baku kończy się. Od tej chwili do akcji wkracza komornik pracujący na zlecenie sądu.

Do zadania wyznaczany zostaje komornik z rejonu, w którym położona jest nieruchomość będąca zabezpieczeniem zadłużonego kredytu. Na tym etapie sytuacja będzie rozwijać się już bardzo szybko.

Początkowo komornik ograniczy się do wysłania Ci pisma jako zawiadomienia o zajęciu nieruchomości oraz wezwanie do zapłaty długu w terminie 14 dni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Jest to już ostateczne ostrzeżenie, że jeśli nie uregulujesz długu, nieruchomość zostanie przez niego zlicytowana. Jednocześnie komornik dokona wpisu w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji z Twojej nieruchomości. Taki wpis pełni głównie rolę straszaka dla potencjalnych nabywców na wypadek gdybyś chciał szybko sprzedać mieszkanie/dom i pozbyć się kłopotu. Wpis taki jest widoczny i nie sposób ukryć go przed nabywcą a tym bardziej przed bankiem który potencjalnie miał by kredytować taki zakup. Po tym terminie komornik musi oszacować nieruchomość wyznaczając Ci termin dokonania oględzin nieruchomości i informuje o tym zarówno Ciebie jak i bank.

W wyznaczonym dniu komornik wchodzi z biegłym sądowym na teren mieszkania czy domu, robi zdjęcia, opisuje nieruchomość i określa jej aktualną wartość. Co ważne - nie możesz odmówić wpuszczenia komornika do mieszkania! Jeśli posiada bankowy tytuł egzekucyjny na egzekucję na którą zgodziłeś się przecież w dniu podpisywania umowy kredytowej i dokument ten posiada klauzulę wykonalności to Twoja odmowa go wpuszczenia spowoduje że przyjdzie z policją i wyłamie drzwi by dostać się do środka!

Kolejnym etapem jest wystawienie twojego lokalu na licytację. W twoim interesie jest by do licytacji nie dopuścić a jeśli już to z jak najwyższą ceną wywoławczą nieruchomości. Można więc zawnioskować o podział nieruchomości w taki sposób by pod młotek poszła tylko jej część (pod warunkiem że cena wywoławcza tej części jest wystarczająca na zaspokojenie roszczeń banku). Można także sprzeciwić się zbyt niskiej cenie oszacowania przez komornika wartości lokalu. To może opóźnić przynajmniej częściowo proces licytacji. Jednakże dojdzie do niej jeżeli sąd nie przychyli się do Twoich skarg w ciągu miesiąca od daty uprawomocnienia się oszacowania komorniczego. Licytacja odbywa się publicznie, w obecności komornika i pod nadzorem sędziego.

Bardzo specyficzną rzeczą jest ustalenie progów licytacyjnych. Otóż podczas pierwszej licytacji Twoje byłe już lokum może zostać sprzedane za 3/4 ceny ustalonej przez komornika. Jeśli nie pojawi się chętny, podczas drugiej licytacji komornik obniża cenę do 2/3. Jeśli podczas drugiej licytacji mieszkanie/dom nie znajdzie nabywcy, bank może w końcu przejąć nieruchomość na własność za 2/3 ceny wywoławczej. I realnie dopiero wtedy właśnie może on stać się w pełni właścicielem Twojego domu.

Jeśli tak się stanie – bank zaspokoi swoje roszczenia a z tego co zostanie..... Jeśli jednak ktoś inny zakupi na licytacji nieruchomość, to ta osoba staje się jej nowym właścicielem, hipoteka pierwotnie wpisana przez bank zostaje wykreślona a z pieniędzy od nabywcy w pierwszej kolejności zaspokaja się bank i komornik (koszty egzekucyjne, procesowe, wyceny nieruchomości) a następnie, jeśli coś zostanie, inni potencjalni wierzyciele hipoteczni (zabezpieczenia hipoteczne mają pierwszeństwo) i wierzyciele którzy nie zabezpieczyli wierzytelności hipoteką.

Oczywiście jest to najczarniejszy ze wszystkich scenariuszy i największa z konsekwencji zabezpieczenia kredytu własną nieruchomością. Na pewno nie staje się to nagle – cały proces trwa od kilku miesięcy do około roku. Na pewno też cała opisana przeze mnie machina windykacyjno-sądowa nie ruszy jeżeli spóźnisz się lub nie zapłacisz jednej raty. Należy pamiętać że bankowi naprawdę nie opłaca się z powodu niewielkich zaległości i opóźnień windykować kredytu. Windykacja to duży koszt nie tylko dla Ciebie ale też i dla banku. Bank jest od zarabiania pieniędzy a nie od ich wydawania.

Jeśli więc zdarzy Ci się otrzymać telefon od pracownika banku z zapytaniem dlaczego od kilku dni lub tygodni przestałeś spłacać raty kredytu, nie panikuj – wytłumacz zgodnie z prawdą powód opóźnienia, spłać jak najszybciej zaległość plus odsetki karne i koszty monitów lub ewentualnie poproś bank o karencję w spłacie jednej lub kilku rat. Bank mając do wyboru z jednej strony długotrwałe i trudne ściąganie z Ciebie zaległości a z drugiej niewielkie przesunięcie płatności rat, na pewno wybierze tą drugą opcję i zgodzi się na Twoją propozycję.

Należy jednak pamiętać że rata odroczona to nie rata darowana. Nie płacąc jej teraz jesteś zobligowany do zapłaty jej w późniejszym terminie. Czasem warto więc nawet zrezygnować z zakupu czegoś o czym marzy się od dawna i dzięki temu terminowo regulować swoje zobowiązania wobec banków niż pozostać bez dachu nad głową.

Robert Pawlik, doradca finansowy Domu Kredytowego NOTUS