Ubezpieczenia w kredytach hipotecznych

Ubiegający się o kredyt hipoteczny swoją uwagę najczęściej zwracają na to, jaką przyjdzie im zapłacić prowizję oraz jaka będzie wysokość ich raty wynikająca z marży. Tymczasem, zarówno wysokość raty jak i wysokość kosztów początkowych uzyskania kredytu mogą być znacznie wyższe z powodu wymaganych dodatkowych ubezpieczeń. Często o tym, że dane ubezpieczenie w ogóle istnieje kredytobiorcy dowiadują się dopiero przy ubieganiu się o kredy hipoteczny.

Banki bardzo często stosują zamianę prowizji bankowej na ubezpieczenia, co już samo w sobie jest jednoznaczną informacją, że ubezpieczenia stanowią pokaźne źródło dodatkowego dochodu dla banku. Tym bardziej warto przeanalizować, jakie w ogóle mamy ubezpieczenia i czego one dotyczą.

Ubezpieczenie przejściowe zwane też pomostowym lub do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stosowane jest praktycznie w każdym banku i jest najpowszechniejsze. Jest to logiczne zważywszy na to, że jedynym zabezpieczeniem pożyczanych pieniędzy w przypadku kredytów hipotecznych jest wpis banku na pierwszym miejscu do IV działu księgi wieczystej nieruchomości. Bez tego wpisu bank nie mógłby wnosić żadnych roszczeń, gdyby kredytobiorca jednak kredytu nie spłacał i nie mógłby (mówiąc w skrócie) sprzedać danej nieruchomości aby odzyskać pożyczone pieniądze wraz z naliczonymi karami i odsetkami.

Konieczność tego ubezpieczenia jest jednak przede wszystkim winą istnienia w Polsce bardzo dużej bezwładności i opieszałości pracy sądów. Gdyby od złożenia wniosku o wpis hipoteki do jej formalnego wpisu przez sąd okres oczekiwania wynosił maksymalnie jeden dzień to takiego ubezpieczenia by nie było. Niestety w dużych polskich miastach czeka się na to z reguły 5 do 7 miesięcy! A bywały w niedalekiej przeszłości niechlubne przypadki gdy na taki wpis czekało się nawet 18 miesięcy! Na wpis, który, podkreślmy to mocno, nie zajmuje w samej KW nieruchomości więcej niż kilka standardowych zdań i najczęściej trzeba jego treść po prostu przepisać ze złożonego wniosku.

Koszty tego ubezpieczenia opłacane są w różnoraki sposób. Najczęściej jest to podwyższone oprocentowanie kredytu ale spotyka się też formy opłaty jednorazowej tego ubezpieczenia z góry za 3, 6, 9 lub nawet 12 miesięcy. Dla kredytu w wysokości 300 tys. zł koszt takiego ubezpieczenia będzie wynosił od 200 do 300 zł miesięcznie. Przestajemy to płacić w momencie, gdy dostarczymy do banku prawomocny odpis z wpisaną hipoteką.

Drugim powszechnym ubezpieczeniem jest ubezpieczenie samej nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Jest to nie mniej ważne a być może ważniejsze ubezpieczenie niż ubezpieczenie przejściowe. Ubezpiecza to, co tak naprawdę jest dla banku zabezpieczeniem kredytu.

Gdyby na dom, który finansuje bank, spadł samolot, to zniknęłoby też zabezpieczenie pożyczonych pieniędzy. W przeciwieństwie do ubezpieczenia przejściowego jest to ubezpieczenie, które obowiązuje przez cały okres kredytowania. Całe szczęście nie jest to zbyt duży koszt i oscyluje on dla nieruchomości wartych 300 tys. zł od 180 do 300 zł rocznie.

To co się ubezpiecza to nie jest mienie ani części ruchome. Ubezpieczane są same mury, dach i części stałe budynku lub mieszkania na wypadek pożaru, powodzi lub np. właśnie upadku pojazdów powietrznych i meteorytów.

Banki mają z reguły ustalone w procedurach, że udzielają kredytów na 80% lub 70% tego, ile kredytobiorca ma zapłacić za nieruchomość. Reszta ma być wkładem własnym kredytobiorcy. Wiadomo jednak, że w naszym społeczeństwie na dorobku osób dysponujących tak dużymi środkami własnymi nie ma zbyt dużo i w związku z tym banki by tych kredytów za dużo nie udzieliły. A z drugiej strony ryzyko banku nie pozwala na pożyczenie więcej niż te 70-80%.

Rozwiązanie zaproponowane przez parę firm ubezpieczeniowych znalazło się bardzo proste: ubezpieczmy tą różnicę a kredytobiorcy pożyczmy 100% tego ile potrzebuje. Było to jedną z przyczyn tak dużego boomu w kredytach hipotecznych, który miał miejsce po 2004 roku. Koszt takiego ubezpieczenia dla kredytu w wysokości 300 tys. zł wynosi z reguły od 1650 zł do 2250 zł na 3 lub 5 lat lub do czasu spłaty wkładu własnego.

Jest to ubezpieczenie z którym się prawie zawsze spotykamy ale nie jest już tak powszechne jak dwa pozostałe ubezpieczenia. Parę banków w ogóle nie ma takiego ubezpieczenia a po szoku kryzysu finansowego w paru innych wrócono do zapisów procedur i trzeba mieć bezwzględnie własną gotówkę, aby otrzymać kredyt na pozostałą część.

Konieczność tego ubezpieczenia nie jest już powszechna i jego bezwzględne posiadanie występuje zaledwie w paru bankach. W innych jest to opcja lub zupełnie dowolna kwestia kredytobiorcy, który posiadając takie ubezpieczenie w przypadku swojej śmierci nie obciąża długiem spadkobierców czyli np. dzieci.

Koszt takiego ubezpieczenia dla kredytu w wysokości 300 tys. zł to w przybliżeniu około 80 – 100 zł miesięcznie albo też jest on pobierany w formie jednorazowej opłaty na rok, dwa lub więcej lat. Ubezpieczenie to spośród wszystkich ubezpieczeń na życie na rynku jest jednym z najtańszych i nie wymaga żadnych dodatkowych badań czy specjalnego ubiegania się o nie.

Jego ograniczeniem są jednak dosyć duże wykluczenia oraz ubezpieczenie jedynie długu a nie życia. Ubezpieczyciel nie wypłaci więc spadkobiercom pieniędzy które oni będą mogli przeznaczyć na spłatę zadłużenia ale po prostu spłaci resztę tego zadłużenia bez względu na to czy zostało go 300 000 zł czy 1000 zł.

Ubezpieczenie to stosowane przed kryzysem bardzo rzadko znajduje obecniecoraz większe uznanie przez banki. Całe szczęście nie jest ono powszechne i obowiązkowe. Jego koszt jest z reguły dosyć wysoki i wynosi od 1,2% do nawet 3% kwoty kredytu a to co jest ubezpieczane to zaledwie spłata pewnej ilości rat w okresie w którym formalnie mielibyśmy się stać zarejestrowanymi bezrobotnymi.

Oprócz powyższych, najczęściej stosowanych ubezpieczeń, stosowanych jest szereg różnych innych. Nie są one najczęściej już obowiązkowe ale też pomysłowość w ich rodzajach wydaje się nieograniczona. Są np. ubezpieczenia OC, NNW, utraty wartości nieruchomości, pobytu w szpitalu i inne.

Zakres ich ubezpieczeń wydaje się często wątpliwy ale banki lubią je stosować jako zamiennik prowizji i kredytobiorca nie czuje, że musi bankowi coś dać za darmo ale, że w zamian jednak coś otrzymuje. Oczywiście coś oprócz kredytu.

Ubezpieczenia są częścią stałą kredytów hipotecznych i biorąc kredyt możemy być pewni, że od czegoś się będziemy musieli ubezpieczyć. Czasami wzięcie dodatkowego ubezpieczenia umożliwia otrzymanie lepszych warunków kredytowych a czasami może być tą szalą, która decyduje o tym, że kredyt w ogóle będzie przyznany.

O przydatności ubezpieczeń dla kredytobiorcy można oczywiście dyskutować bo bardziej mają one chronić interesy banku. Jest to też dodatkowy zysk dla banku i zabezpieczenie spłaty kredytu. A że w pewnej mierze kredytobiorcy też z tego coś mogą mieć bo ubezpieczenie na życie czy od utraty pracy daje wymierną korzyść w razie konieczności jego wykorzystania, to już jest ta dobra strona ubezpieczeń. I oby korzyści z nich jak najczęściej przeważały nad wątpliwościami.

Tomasz Maciejewski, doradca finansowy Domu Kredytowego NOTUS