Zanim weźmiesz kredyt

Decyzja o wyborze i zakupie mieszkania najczęściej wiąże się także z decyzją o zaciągnięciu kredytu. Jednak nie wszyscy zdają sobie sprawę, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego nie jest tak proste jak zdobycie karty kredytowej czy pożyczki gotówkowej. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej czy też umowy z developerem warto sprawdzić swoją zdolność kredytową i wstępnie ocenić możliwości uzyskania kredytu.

Jednym z elementów oceny wnioskodawcy jest zdolność kredytowa. Z jednej strony oceniane są dochody wszystkich wnioskodawców, analizie podlegają także wszystkie zobowiązania osób ubiegających się o kredyt.

Obecnie banki akceptują niemal wszystkie legalne źródła dochodów, począwszy od umowy o pracę, poprzez działalność gospodarczą i umowy zlecenia, kończąc na dywidendach i dochodach kapitałowych. Oczywiście w przypadku umowy o pracę nie ma wątpliwości, w jaki sposób wyliczane są dochody kredytobiorców, z reguły bank uwzględnia średnie dochody z 3 lub 6 ostatnich miesięcy, część banków może nieco bardziej szczegółowo analizować otrzymywane przez klienta w tym okresie premie i nagrody.

Również dochody z działalności gospodarczej są przez wszystkie banki akceptowane, jednak przy takim źródle dochodu analizowany okres jest dużo dłuższy niż przy umowie o pracę. Standard wymagany przy działalności gospodarczej to minimum 12 miesięcy prowadzenia działalności, aczkolwiek są także banki, które wymagają dłuższego okresu, np. 2,5 roku.

Warto również zwrócić uwagę na działalność gospodarczą rozliczaną za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub karty podatkowej. Przy tych formach rozliczenia z Urzędem Skarbowym rozbieżności między bankami przy wyliczeniu zdolności kredytowej mogą być już znaczące i w takiej sytuacji warto szczególnie uważnie sprawdzić swoją zdolność kredytową.

Podobne rozbieżności mogą pojawić się jeśli klient uzyskuje dochody na podstawie umów zlecenia i umów o dzieło – w zależności od banku różnice w przyjętym do analizie dochodzie mogą sięgać nawet kilkadziesiąt procent.

Inne rzadziej spotykane źródła dochodu nie są już tak powszechnie akceptowane przez banki. Wspomniane wcześniej dywidendy zostaną przyjęte do analizy tylko przez kilka z nich.

Oprócz źródeł i wysokości dochodów banki szczegółowo analizują także zobowiązania klientów.

Do obciążeń liczone są raty obecnie posiadanych kredytów. Pewnym wyjątkiem jest sytuacja, gdy do spłaty aktualnie posiadanego kredytu pozostało nie więcej niż 3 raty. Część banków takiego zobowiązania nie uwzględnia już przy liczeniu zdolności wychodząc z założenia, że jeżeli klient przez kilkanaście miesięcy spłacał zobowiązanie terminowo, to również te kilka pozostałych rat zostanie na pewno spłacone.

Jako obciążenie potraktowane zostaną także przyznane kredyty odnawialne w rachunku osobistym i przyznane karty kredytowe. Nawet w sytuacji, gdy klient nie korzysta z tych produktów, to banki traktują to jako potencjalne zobowiązanie i do miesięcznych obciążeń przyjmą ok. 5% kwoty przyznanego limitu. Dlatego w sytuacji, gdy te zobowiązania nie są wykorzystywane, a znacząco obniżają zdolność kredytową i uniemożliwiają zaciągnięcie kredytu, warto zastanowić się nad zamknięciem takich zobowiązań.

Po wyliczeniu zdolności kredytowej kolejnym ważnym etapem jest wybór najlepszej oferty i banku, w którym zaciągniemy kredyt. Nie ma uniwersalnej odpowiedzi, która oferta jest najlepsza – jest zbyt wiele parametrów do rozpatrzenia, aby jednoznacznie wskazać, jakiego banku kredyt jest najkorzystniejszy na rynku.

Jednym z najistotniejszych parametrów jest z pewnością oprocentowanie kredytu. To ono głównie decyduje o wysokości raty, jaką będziemy płacić przez cały okres kredytowania. Oprocentowanie kredytu jest zmienne i składa się ze stałej marży i stopy referencyjnej, w przypadku kredytów złotowych jest to WIBOR, przy kredycie w walucie obcej jest to odpowiednia dla tej waluty stopa EURIBOR lub LIBOR. Porównując oferty, warto zwrócić uwagę nie tylko na łączne oprocentowanie w dniu przedstawiania oferty, ale należy też uzyskać dokładne informacje ze szczególnym uwzględnieniem wysokości marży, gdyż to ona de facto różnicuje oferty.

Na koszt kredytu i wysokość  miesięcznych obciążeń często mają wpływ także inne stałe opłaty, m.in. ubezpieczenie na życie. Często sugerujemy się tylko oprocentowaniem i wysokością raty, a zapominamy o tych dodatkowych kosztach, które będziemy musieli płacić co miesiąc. Zsumujmy zatem wszystkie miesięczne opłaty i dopiero porównujmy oferty.

W wielu bankach opłatą ponoszoną przed uruchomieniem kredytu jest jednorazowa prowizja, często zamieniana na ubezpieczenia. Uważajmy na reklamy typu „0 % prowizji”, bo bywa, że bank, który jej nie pobiera, narzuca obowiązek przystąpienia do ubezpieczenia (np. na życie czy od bezrobocia) i zapłacenia z góry składki za kilkanaście miesięcy. Koszt takiego ubezpieczenia niejednokrotnie może być wyższy niż prowizja, którą pobiera inny bank. W dodatku prowizja to opłata jednorazowa, a ubezpieczenia czasami trzeba kontynuować. Oczywiście, warto szukać ofert z jak najniższą prowizją, ale paradoksalnie, czasami taniej będzie zapłacić wyższą prowizję, niż decydować się na oferty, gdzie ta opłata nie jest pobierana.

Inną opłatą pobieraną przez każdy bank jest ubezpieczenie kredytu do momentu ustanowienia hipoteki, zwane także ubezpieczeniem pomostowym i należy je opłacać do momentu dostarczenia do banku odpisu Księgi Wieczystej z wpisem hipoteki. Część banków nalicza tę opłatę poprzez zwiększenie oprocentowania, w innych jest to pewna stała składka uzależniona od kwoty przyznanego kredytu lub uruchomionej transzy. Sposób naliczania tej opłaty jest szczególnie istotny przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, gdzie na wpis można czekać nawet kilkanaście miesięcy (wliczając czas budowy), a różnice wynikające ze sposobu naliczania opłaty mogą być naprawdę duże.

Kolejnym ubezpieczeniem, które może się pojawić przy kredycie jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Standardowo, większość banków wymaga wniesienia minimum 20 % wkładu własnego w inwestycję. Część banków udzieli kredytu na 100% wartości nieruchomości pod warunkiem ubezpieczenia brakującego wkładu. Dokonując wyboru banku należy sprawdzić, w jakiej maksymalnej wysokości możemy uzyskać kredyt oraz jaki jest koszt ubezpieczenia w przypadku nieposiadania wkładu własnego.

Innym kosztem, jaki należy uwzględnić przy wyborze banku jest opłata za wycenę nieruchomości. Istotne jest, czy jest to bezpłatna wycena wewnętrzna na podstawie zdjęć, czy też bank wymaga dostarczenia wyceny wykonanej przez uprawnionego rzeczoznawcę. Jeśli konieczna jest wycena zrobiona przez rzeczoznawcę, warto dowiedzieć się kto ponosi jej koszt, czy dany bank ma swoją listę preferowanych rzeczoznawców.

Ważnym elementem oferty jest także wysokość opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu. Gdy bank informuje, że nie pobiera takiej opłaty, sprawdźmy, czy ta informacja jest zapisana w umowie kredytowej, czy też jest to odniesienie do aktualnej tabeli opłat i prowizji. To, że bank dzisiaj, zgodnie z tabelą, takiej opłaty nie pobiera, nie oznacza, że w momencie, kiedy będziemy chcieli dokonać nadpłaty kredytu opłaty nie wprowadzi. Sprawdźmy także, czy po dokonaniu nadpłaty bank będzie wymagał aneksu do umowy kredytowej i ile on kosztuje. Może zdarzyć się sytuacja, że bank nie pobiera opłaty za wcześniejszą spłatę lub jest ona symboliczna, ale za to pobiera wysokie opłaty za sporządzenie aneksu.

Dylematem, przed jakim często stają osoby starające się o kredyt jest wybór odpowiedniej waluty kredytu – czy ma to być kredyt w złotych czy kredyt w walucie obcej? Zaciągając kredyt w walucie obcej należy pamiętać, że kwota wyrażona w złotych będzie przeliczona na odpowiednią kwotę wyrażoną w walucie po kursie kupna, natomiast kredyt będzie spłacany po kursie sprzedaży. Ta różnica to około 6-9%. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że jest to dodatkowa opłata rozłożona na cały okres kredytowania.

Zaciągając kredyt w walucie obcej ponosimy też konsekwencje związane z ryzykiem kursowym. Jeśli złoty się osłabia (waluta drożeje) wówczas rośnie wysokość raty oraz saldo naszego zadłużenia. W sytuacji odwrotnej możemy dużo zyskać: rata ulegnie obniżeniu, również nasze saldo zadłużenia zmaleje.

Kolejnym istotnym zagadnieniem jest wybór odpowiednich rat. Kredyt możemy spłacać w ratach malejących lub ratach równych. W przypadku rat równych, co miesiąc płacimy tyle samo, a różnice w ratach mogą wynikać tylko ze zmieniającego się oprocentowania i kursu waluty (jeśli wybraliśmy kredyt w walucie obcej).

Decydując się natomiast na raty malejące, co miesiąc będziemy płacić niższe raty. Przy kredycie w systemie rat malejących w całym okresie kredytowania zapłacimy co prawda mniej odsetek, niż gdybyśmy spłacali kredyt w ratach równych, jednak początkowe obciążenia będą o około 25-30 % wyższe, niż przy ratach równych.

Jako element oferty możemy potraktować również czas oczekiwania na decyzję i proces kredytowy. Cóż nam przyjdzie po fantastycznej ofercie, jeśli rozpatrywanie wniosku będzie trwało 2 miesiące? Możemy nie zdążyć z uzyskaniem kredytu w określonym terminie i w konsekwencji utracić wpłacony zadatek. Czasami lepiej skorzystać z odrobinę droższego kredytu, mając jednak gwarancję, że zdążymy załatwić wszelkie formalności i sfinalizujemy transakcję.

Ten ostatni element należy także wziąć pod uwagę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. Termin zawarcia ostatecznej umowy kupna sprzedaży, czy wpłaty środków do developera musi być odpowiednio długi, tak, aby klient był w stanie uzyskać pozytywną decyzję kredytową i podpisać w banku umowę.

Powyższe elementy powinny decydować o wyborze oferty, która najlepiej będzie spełniała wymogi i oczekiwania klienta. Jednak najistotniejszym kryterium, szczególnie przy ocenie zdolności kredytowej, powinna być samoocena osób ubiegających się o kredyt. Należy pamiętać, że nawet jeśli bank oceni, że mamy zdolność kredytową i nasze dochody pozwalają na uzyskanie i późniejszą spłatę kredytu, to każdy klient samodzielnie powinien odpowiedzieć sobie na pytanie czy rzeczywiście stać go na spłacanie takich rat, przez kilka czy kilkanaście najbliższych lat.

Jak widzimy, wiele czynników składa się na ofertę kredytową, a propozycje banków bywają zróżnicowane. W sytuacji, gdy niemal każdy bank na rynku udziela kredytów hipotecznych, osobę, która chce zaciągnąć kredyt, czeka wizyta w każdym banku i samodzielne porównywanie ofert.

Rozwiązaniem w takiej sytuacji jest bezpłatne spotkanie z doświadczonym doradcą finansowym, który przedstawi propozycje wielu banków w ofercie brokera i zasugeruje optymalne rozwiązania uwzględniające indywidualne potrzeby Klienta. Klient oszczędza swój czas a doradca jest w stanie wynegocjować specjalne warunki cenowe dla konkretnej osoby.

Michał Krajkowski, doradca finansowy Domu Kredytowego NOTUS S.A.