Czy zakup nieruchomości to dobry pomysł na ulokowanie kapitału w obecnej sytuacji gospodarczej i na rynkach finansowych?

Mimo zmieniającej się sytuacji w gospodarce, na rynkach finansowych lokata kapitału w nieruchomości zawsze pozostanie inwestycją charakteryzującą się niskim ryzykiem inwestycyjnym. Klasycznym przykładem jest grunt będący dobrem ograniczonym, a jednocześnie statycznym poza anomaliami rynkowymi. Zmianie ulegać może struktura wykorzystania i zagospodarowania terenu (zabudowa pierwotna, remodeling, rozbiórka i kreowanie nowej zabudowy), wartość rynkowa nieruchomości w czasie (związana z wpływem otoczenia, sytuacją i tendencjami rynkowymi).

W firmie Polanowscy Nieruchomości uważamy, że ziemia zawsze będzie w cenie, właśnie dlatego że jest dobrem rzadkim. Istotną kwestią jest więc nie tyle czy, ale w co, gdzie i kiedy i w jakiej kwocie zamierzamy ulokować środki finansowe przeznaczone na inwestycje na nieruchomości? Czy dysponujemy własnymi wolnymi środkami finansowymi, czy też inwestycję będziemy współfinansować środkami z kredytu bankowego? Jakiej spodziewamy się stopy zwrotu z inwestycji?

Podejmując decyzję o inwestycji w nieruchomości należy również wziąć pod uwagę podatki, które będą nam towarzyszyć jeżeli sprzedamy nieruchomość przed upływem 5 lat od daty zakupu. Aby uniknąć tych podatków należy rozważnie podejść do inwestycji. Pamiętajmy przy okazji, że aby zyskać na nieruchomościach najpierw musimy „zamrozić” kapitał na co najmniej 5 lat od daty zakupu.

Lokata kapitału w nieruchomości może nosić znamiona prawdopodobnych korzyści finansowych uwarunkowanych bardzo gruntowną, kompleksową analizą wielu czynników natury ekonomicznej związanych nie tylko z zakupem nieruchomości, ale również z pomysłem i efektywnym sposobem na jej wykorzystanie z zyskiem w stosunku do zainwestowanych środków.

W jakie nieruchomości - mieszkania (rynek pierwotny, wtórny, duże miasta, mniejsze miejscowości, etc.), działki (jaka powierzchnia, lokalizacja, przeznaczenie etc.), domy, lokale użytkowe etc. - warto inwestować z myślą o dobrym zysku?

Inwestycja na rynku nieruchomości, wybór segmentu rynkowego który będzie dla nas – potencjalnego inwestora korzystny, jest uwarunkowany bardzo wieloma czynnikami ekonomicznymi. Cokolwiek zamierzamy nabyć, warunkowane jest naszą siłą nabywczą, zdolnością kredytową, zmieniającą się sytuacją na rynku, trendami.

Jeszcze dwa lata temu inwestorzy nabywali mieszkania w formie pakietów, poszerzali banki terenów inwestycyjnych. Obydwie grupy inwestorów zapewne z dużą dozą trzeźwości weryfikują dzisiaj plany osiągnięcia zysku z w/w inwestycji (korekty cen sprzedaży, alternatywa osiągnięcia zysku w postaci wynajmu zakupionych mieszkań, spłaty rat kredytowych zamiast rozpoczętych inwestycji, sprzedaż gruntów innym inwestorom). Dzisiaj każda inwestycja na rynku musi dysponować pomysłem, określoną docelową grupą odbiorców wraz z bardzo dokładnie przeanalizowanymi preferencjami pozwalającymi na absorpcję inwestycji przez rynek, nie tyle dobrą, co bardzo dobrą lokalizacją, kompleksową analizą otoczenia „na dziś” i „na jutro” (potencjalne zmiany wpływające na naszą inwestycję). Nie ma skutecznej recepty na pewny (w ujęciu ogólnym, pod względem możliwego do osiągnięcia zysku) rodzaj nieruchomości, w którą warto zainwestować. Propozycji zatem może być wiele w zależności od skali inwestycji.

W skali mikro inwestycyjnej dobrym pomysłem na inwestycję są nieruchomości zbywalne, zawsze cieszące się powodzeniem na rynku, czyli mieszkania o powierzchni  od ok. 30 do ok. 50 m kw. w dobrej lokalizacji, dysponujące zapleczem infrastrukturalnym. Oddziały firmy Polanowscy Nieruchomości mają wiele ciekawych propozycji takich mieszkań. Licząc na stały przychód z inwestycji warto zainwestować w zakup a następnie w wynajem biznesowy. Firmy często poszukują mieszkań dla swoich pracowników, którzy sprowadzają się do danej lokalizacji całymi rodzinami. W sferze zainteresowań zapewne będą mieszkania komfortowe, na osiedlach w pobliżu których zidentyfikowane jest zaplecze infrastrukturalne (np. mieszkanie 2-3 pokojowe z oddzielnym salonem, czynsz możemy uzyskać na poziomie 1500 - 2500 złotych lub więcej w zależności od standardu mieszkania i wyposażenia). W lokale użytkowe dobrze by było zainwestować na terenach gdzie są rzadkim dobrem ekonomicznym. Z uwagi na obserwowalną zmianę preferencji mieszkańców dużych miast warto także zainwestować w działkę budowlaną. Co raz częściej rodziny poszukują kameralnych, unikatowych lokalizacji dla własnego domu rezygnując z atrakcyjnej lokalizacji w mieście na rzecz ciszy, spokoju oraz bliskich terenów zielonych.

W skali makro warto poszukiwać atrakcyjnych terenów wraz z możliwością zastosowania niszy rynkowej (po gruntownej analizie konkurencyjności projektów), ostatnio także inwestuje się w tereny zaniedbane, zabudowane architekturą dawną, stylizując inwestycję do tradycji związanej z lokalizacją (w formie nowej zabudowy od podstaw) lub adaptując istniejącą zabudowę dla realizacji projektu (np. kompleksy hotelowo – rekreacyjne na terenach dawnych folwarków, zamków, włości, coś co dysponuje unikatowością a znajdzie wielu zainteresowanych).

Pod względem lokalizacji inwestycji warto zwracać uwagę na tzw. rynki wschodzące, gdzie inwestycja ma szanse „być pierwszą, jedną z pierwszych” i znaleźć się w odpowiednim momencie, w korzystnym cyklu koniunkturalnym.

W jakiej perspektywie taka inwestycja powinna być rozpatrywana? Kilka, kilkanaście lat? Czy inwestycja w nieruchomości to w tej chwili dobry pomysł dla osób, które liczą na to, że osiągną godziwy zysk szybko?

Inwestycję w nieruchomości należy rozpatrywać jako lokatę długoterminową - kilkunastoletnią. W obecnej koniunkturze nie można się spodziewać szybkiej realizacji zysków z uwagi na obniżoną dynamikę rynku w porównaniem z latami 2007-2008, kiedy ceny rosły lawinowo. To nie jest już czas zysków spekulacyjnych.

Czy zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych powinien być finansowany z własnych środków, czy też równie dobrym wyjściem jest posiłkowanie się kredytem?

Ze względu na potencjalne koszty obsługi kredytu częstą formą jest ulokowanie własnych, wolnych środków finansowych. Nie zawsze jednak jest to możliwe, ponadto angażując własny kapitał zamrażamy go i pozbawiamy się możliwości skorzystania z tzw. dźwigni finansowej. W przypadku ubiegania się o kredyt nasz biznes - plan musi być jak dobrze skrojony garnitur. Dla banku będzie liczył się nie tylko pomysł, ale także jego skuteczna i efektywna (pod względem przepływów finansowych) realizacja.

W odniesieniu do zakupu mieszkań z przeznaczeniem na wynajem kredyt wydaje się być dobrym rozwiązaniem, gdzie ratę kredytu (pod warunkiem absorpcji rynkowej inwestycji) „spłaca nam” tak naprawdę wynajmujący. Obecnie widoczny jest na rynku dobry moment na podpisanie umowy kredytowej przy tak wysokich kursach walut.

Jakie zyski w perspektywie kilku najbliższych lat może dać Pana zdaniem inwestycja w nieruchomości?

Potencjalne zyski z inwestycji w nieruchomości uwarunkowane są wieloma czynnikami ekonomicznymi. Stopa zwrotu z inwestycji będzie różna m.in. w zależności od rodzaju nieruchomości, np. kupując nieruchomości gruntowe (w szczególności duże parcele w okazyjnej cenie) w przyszłościowej lokalizacji, dzieląc je przy okazji na mniejsze – możemy osiągnąć cenę za metr kw. dwu-, czy nawet pięciokrotnie wyższą, niż w momencie zakupu.

Dla opłacalności inwestycji stopa zwrotu powinna być wyższa od najlepszych lokat oferowanych obecnie przez banki i fundusze.

W przypadku mieszkań pod wynajem stopa zwrotu z tych inwestycji w ostatnich latach wydłużyła się, gdyż ceny mieszkań rosną szybciej, niż czynsz, który otrzymujemy z wynajmu. Trudno jednoznacznie określać kwotowy rząd wielkości zysków, co jak wspomniano uzależnione jest od analizy każdego z przypadków potencjalnej inwestycji w sposób indywidualny.

Czy dobrym pomysłem jest inwestycja w nieruchomość z myślą o jej wynajmie? Jeżeli tak, to w jaką i jakie zyski można osiągnąć?

Jak najbardziej, pod warunkiem atrakcyjnych, odpowiadających potrzebom rynku cech inwestowanej nieruchomości. Wynajem w skali mikro inwestycji może dotyczyć inwestycji mieszkaniowej dedykowanej rezydentom firm (inwestycja biznesowa), studentom, osobom preferującym dotychczas kupno mieszkania, ograniczonych jednak pod względem możliwości finansowych (zmiana preferencji wynikająca ze zmiany sytuacji rynkowej, zdolności kredytowej).

Rozpatrywać można także inwestycję w nieruchomości komercyjne (biura, lokale z przeznaczeniem na handel i usługi) co jednak wiąże się z bardzo gruntowną i kompleksową analizą opłacalności inwestycji, odmiennością warunków i specyfiką od typowego rynku mieszkaniowego. Teoretycznie nie jest to zysk jednorazowy (z tytułu sprzedaży), by jednak można było go osiągać należy przeanalizować bardzo wiele czynników, aby koszty utrzymania nieruchomości, brak właściwej oceny sytuacji rynkowej (m.in. lokalizacja, preferencje, powierzchnia niewynajęta) nie przerosły naszych oczekiwań nie tyle co do spodziewanych zysków, a raczej wniesionego wkładu finansowego.

Czy zakup nieruchomości za granicą - jeżeli tak to jakiej i w jakim kraju - w czasie, w którym z wielu rynków dochodzą informacje o kiepskiej koniunkturze jest dobrym pomysłem na lokatę kapitału?

To bardzo trudne pytanie, ze względu na bieżące i potencjale zmiany sytuacji ekonomicznej na rynkach zagranicznych od których będzie uzależniony zysk z naszej inwestycji. To również zależne jest od skali inwestycji (przed wszystkim pod względem finansowym), przeprowadzenia dogłębnej analizy w drodze indywidualnych przypadków.

Nie ma bowiem miejsca na ziemi w zmieniającym się czasie i ekonomii które gwarantować nam będzie „dziś” pewną inwestycję, „jutro” zysk – bez analizy ekonomicznej, oceny sytuacji bieżącej, uwarunkowań długoterminowych. Dlatego tak ważne jest skorzystanie z dobrego, bezstronnego doradcy znającego uwarunkowania lokalnego rynku.